Finansal kiralama, bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının içerdiği kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerinin parçalanıp, kullanma ve yararlanma yetkilerinin kiracıya, tasarruf yetkisinin ise kiralayana bırakılmasıdır. Kullanma ve yararlanma yetkileri ekonomik mülkiyet, tasarruf yetkisi ise hukuki mülkiyet olarak ifade edilebilmektedir. Finansal kiralama ile kiralanan malın kullanma ve yararlanma yetkileri ile tasarruf yetkisi ayrılarak, sözleşme konusu malın hukuki sahibi ile ekonomik sahibi farklı kişiler olmaktadır. Sözleşmenin özünde finansman temini yer almaktadır. Hukuk sistemlerindeki farklar nedeniyle finansal kiralama (leasing) sözleşmeleri ile ilgili benzer tanım ve kriterlere yer verilmiştir. Bir işlemin finansal kiralama olarak nitelendirilebilmesi için kiralanan mala ilişkin risk ve yararların kiracıya devredilmesi veya malın satın alma hakkının tanınması ve kiralanan mala ilişkin kira bedeli toplamının malın ekonomik değerine yakın olması gerekmektedir.
Finansal kiralama sözleşmesi FFFK’da ( Finansal Kiralama, Fatoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu) “kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş̧ bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü̈ faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir” olarak tanımlanmıştır. FFFK’nın yürürlüğe girmesi ile uluslararası uygulamada sıklıkla karşılaşılan finansman yöntemi “sat-geri kirala” Türkiye’de hukuki olarak düzenlenmiş ve uygulanmaya başlamıştır. Bu kapsamda bir sözleşmenin finansal kiralama sözleşmesi olarak nitelendirilebilmesi için bazı şartları içermesi gerekmektedir. Kanun uyarınca finansal kiralama sözleşmesi, kiracıya finansman sağlama amacına taşımalıdır. Buna ek olarak FFFK m. 22’ de açıkça belirtildiği üzere sözleşmenin yazılı olarak düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde sözleşme geçersiz olacaktır. Ancak 2020’ de kanunda yapılan değişiklik ile, finansal kiralama sözleşmelerinin
uzaktan iletişim araçlarının kullanılmasıyla ya da mesafeli olsun olmasın yazılı şeklin yerine getirilebileceği bir bilişim veya elektronik haberleşme cihazı ile düzenlenmesi mümkün hale gelmiştir. Değişiklik yapılan maddenin devamından sözleşmenin tesciline ilişkin düzenlemelere de yer verilmiştir. Bu kapsamda, taşınmaz mallara ilişkin finansal kiralama sözleşmelerinde, taşınmazın bulunduğu tapu kütüğünün şerhler hanesine, kendilerine mahsus özel sicili bulunan taşınır mallara dair sözleşmelerde bu malların kayıtlı olduğu sicile tescil ve şerh olması, buna ek olarak kiralayan tarafından Finansal Kurumlar Birliği’ne bildirilmesi gerekmektedir. Özel bir sicile kayıtlı olmayan taşınır mallara ilişkin finansal kiralama sözleşmelerinin de, birlik tarafından tutulan özel sicile tescil edilmesi gerekmektedir. Finansal Kurumlar Birliği tarafından tutulan bu sicil aleni olup, sicildeki bir kaydı bilmediğinin ileri sürülemeyecektir.
